Placement immobilier au Portugal: caractéristiques d’une bonne affaire !

Sujet: Marché Immobilier au Portugal | Publié le: 02/07/2018

Quand nous parlons d’investissement à l’étranger aujourd’hui, l’immobilier semble de plus en plus un placement intéressant et sûr pour rentabiliser son argent.

Le marché immobilier au Portugal est alléchant pour quiconque souhaite investir, dispose de liquidités pour ce faire ou souhaite diversifier son portefeuille de placement.

Les données sur les transactions de l’immobilier résidentiel en sont la preuve. D’après les données de l’INE (Institut national de la statistique du Portugal), cette branche enregistre une évolution très favorable par rapport à l’année dernière, avec une croissance au premier semestre de 18% en nombre de transactions et de 25% en montant total de ventes. Les marchés de Lisbonne et des zones touristiques, nommément l’Algarve et le littoral de l’Alentejo (axe Troia-Comporta), contribuent de façon décisive à ces résultats. Toujours d’après les données de l’INE, ces marchés représentent près de 50% du nombre de transactions et de 60% du montant des ventes réalisées au Portugal continental.

Autre facteur à la contribution décisive pour la performance de l’immobilier résidentiel sur ces marchés, notamment dans le tourisme résidentiel, la croissance soutenue à deux chiffres des recettes que connait le secteur du tourisme depuis 2014 a un impact direct sur le retour sur investissement de ce type d’actifs. Ces résultats et le maintien des perspectives positives de ce segment contribuent certainement à la hausse de plus de 30% du nombre d’hébergements locaux agréés de 2016 à 2017, à Lisbonne et dans les régions côtières de l’Algarve et du littoral de l’Alentejo.

L’investissement immobilier dans le tourisme résidentiel devient ainsi, parmi les placements immobiliers, une option très intéressante alliant les gains issus de la valorisation du bien à l’exploitation touristique de celui-ci.

Mais, comme tout autre type de placement, l’investissement immobilier présente un facteur indissociable – le risque. Et la question qui s’impose est : comment minimiser ce risque ?

Comme tout autre placement, l’investissement immobilier n’est pas une science exacte. Il est associé à un ensemble de variables externes et de caractéristiques intrinsèques au bien immobilier dont l’investisseur, ou quiconque le conseille, doit toujours tenir compte. Si l’on simplifie l’analyse en partant de l’hypothèse que la qualité des biens immobiliers dans lesquels investir est similaire (ce qui est coutumier au Portugal) et que la typologie est également la même, la localisation demeure alors « le » principal facteur de valorisation et de différenciation d’un bien immobilier. Il s’agit bien évidemment de la variable qui en influence davantage la valeur et le risque associé, tout comme le « timing » d’investissement qui le devient de plus en plus. J’ajoute, à ces deux variables, une troisième tout aussi importante qui est l’élément caractéristique du tourisme résidentiel : les services associés aux biens immobiliers. En effet, ces services sont ce qui différencie et porte ce type de biens immobiliers pour le propriétaire (ex. : gestion du bien immobilier et de son exploitation) et pour les clients (ex. : accueil, sécurité, nettoyage, concierge, golf, entre autres).

Si nous retenons donc ces deux facteurs – la localisation et les services associés – les biens immobiliers situés en Algarve et sur le littoral de l’Alentejo (axe Troia-Comporta) s’illustrent, en particulier dans les principaux complexes touristiques de la région du Triangle d’or (Quinta do Lago, Vilamoura et Vale do Lobo) et sur la péninsule de Troia. Il est aisé d’affirmer que les promoteurs de ces complexes touristiques assurent, pour ces deux localisations, le niveau de service et les activités complémentaires nécessaires au maintien de la qualité de l’offre et de la valeur des biens immobiliers.

Parlons maintenant de l’autre facteur : le « timing » (lisez opportunité d’investissement). D’après les données récemment publiées par la banque de données Confidencial Imobiliário (SIR95 – « High End Market »), les transactions haut de gamme dans les quartiers prisés de Lisbonne, où se concentre l’offre en tourisme résidentiel, avoisinent 9 200€/m2 au deuxième trimestre. Dans les autres régions analysées, toujours selon la même source (SIR – Tourisme résidentiel), les prix de vente se situent entre 3 700€/m2 et 4 750€/m2 pour les appartements et villas, respectivement. Nous pouvons donc conclure que si les quartiers prisés de Lisbonne sont aujourd’hui à des prix historiquement élevés, au même niveau que d’autres capitales européennes, les régions de l’Algarve et de la péninsule de Troia-Comporta offrent encore des prix très attractifs et un potentiel de valorisation à court et moyen termes.

Tenir compte de ces différents facteurs, c’est être en mesure de prendre une décision bien plus éclairée et d’avoir une plus grande probabilité d’obtenir un bon retour sur investissement. Je suis également convaincu que l’immobilier associé au tourisme résidentiel fait partie de ces placements et de ces décisions.

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